“合力破解物业治理难题”社情民意面对面协商座谈会现场 刘子烨 摄

“党建引领物业治理‘三驾马车’同向而行”专题协商议事活动现场　静安区政协供图

编者按

截至2024年12月31日，上海拥有共计5000余个居委会和1553余个村委会，小区数量超1.3万个，涉及约800万户居民家庭，物业行业的发展对城市生活品质的提升和社区的和谐稳定起到了重要作用。

住宅小区治理事关社会和谐稳定和群众安居乐业，是创新社会治理、推进宜居城市建设的重要环节。近年来，上海围绕住房民生改善不懈努力，全市百姓居住条件和人居环境显著提升，群众幸福感和获得感不断增强，但仍面临一些问题和挑战。

如何以党建引领物业治理，推动居委会、业委会、物业公司“三驾马车”形成合力，着眼共建共治共享，进一步完善机制、提升能力、扩大参与，以高效能治理创造高品质生活？市、区政协和广大政协委员聚焦这一课题开展履职，通过调研和协商，提交提案和社情民意信息等，积极建言。

合力破解物业治理难题

市政协召开社情民意面对面协商座谈会

9月25日，市政协办公厅在上海政协全过程人民民主实践点召开“合力破解物业治理难题”社情民意面对面协商座谈会。

座谈会上，市房管局相关负责人介绍了本市物业治理工作总体情况和下一步工作重点。近年来，上海坚持党建引领物业治理，加快推进解决物业服务领域的一系列急难愁盼问题。今年，市房管局印发了《上海市住宅小区物业服务质量提升行动方案》，进一步规范住宅小区物业服务行为，推动物业服务更好满足人民群众日益增长的美好居住生活需要。

交流中，全国政协委员李国华，市政协委员林丽平、徐兵、王彦，长宁区政协委员和界别群众代表围绕提升物业服务质量、强化物业服务质量考核、规范物业服务收费管理、完善物业纠纷快速处理机制、完善社区服务设施配套、探索“物业+养老”模式等踊跃建言献策。

会前，与会政协委员实地考察住宅小区物业治理情况。

助力“三驾马车”同向而行

静安区江宁路街道政协委员联络组开展专题协商活动

9月30日，静安区江宁路街道政协委员联络组开展“党建引领物业治理‘三驾马车’同向而行”专题协商议事活动。

活动中，江宁路街道党工委相关负责人介绍了江宁路街道以党建引领居委会、业委会、物业公司“三驾马车”积极开展小区综合治理的相关情况。新安居民区党总支书记周丽娜、达安锦园业委会主任季鑫与金地物业代表赵修波共同分享，以达安锦园为例，生动阐述了社区“三驾马车”如何协同攻坚，成功完成了老旧电梯批量换新、业委会平稳换届，并创新引入了业委会执行秘书服务机制。

围绕物业治理和“三驾马车”同向发力，与会政协委员展开交流讨论，提出建言。

市政协委员杨文悦建议，发挥街道党工委“润物细无声”的党建引领和领导核心作用，通过责任到人的务实机制，有力统筹居委、业委、物业“三驾马车”同向发力。同时，“应着力唤醒和提升业主的自治参与意识”，并推动成功案例从“简单复制”向“互学互鉴”转变，以其治理逻辑启发各小区因地制宜形成自有方案，实现基层治理能力的整体提升。

“在推进社区更新项目中，要始终将民主协商作为核心环节，不因过程复杂而简化流程。”静安区政协委员程元的观点得到不少委员呼应。区政协委员李也川认为，“三驾马车”在贴近居民需求、提供柔性管理与精准服务方面发挥了关键作用，应将这种以居民为中心、多方协同的“软性服务”模式进一步固化并推广，让更多小区受益。区政协委员吴炯建议，推行“柔性引导”与“投票革新”以提升社区治理效能——一方面，应主动联络并善用各类“意见领袖”，通过社区情感联结柔性影响舆论、争取支持；另一方面，须拓展线上投票等便捷渠道，有效动员“沉默大多数”，切实提高投票参与率与决策公信力。

“业委会”，是协商议事中的热词。“要有效解决像老旧电梯更新这类社区治理难题，关键在于激活并依靠‘三驾马车’中的业委会环节。”区政协委员陶淳认为，尽管相关法律法规已很健全，但执行中仍会因小区情况各异而处处受阻，因此难以寻求统一的解决方案，可着力总结如达安锦园这样具有代表性的成功案例，对其他小区提供借鉴参考。“业委会人选需要进行前置把关，确保选出既有意愿，也有能力为小区服务的‘合适的人’。”区政协委员王勇伟认为，只有业委会本身由具备公信力和执行力的人员组成，才能有效履行职责，进而提升整个小区的治理水平，让“三驾马车”的治理模式真正顺畅运行。“业委会是‘三驾马车’有效运转的关键，其成员必须具备无私的品格、迎难而上的勇气与良好的沟通能力。”区政协委员高鸣翔建议，强化居委会的引领作用，主动发掘、推选此类合适人选；同时，应系统总结并推广如“业主接待日”等能将矛盾化解从线上引至线下的务实举措，以点滴创新汇聚成可复制、可推广的治理方案。

江宁路街道相关部门对委员们的意见和建议进行了积极回应。街道党工委书记刘尚宝表示，党建引领物业治理是当前街道重要民生工作，街道层面将坚持党的领导、引领红色正能量，坚持依法依规、推动全过程公开透明，坚持人民至上、做深做细群众工作，坚持效果导向、切实解决急难愁盼问题，继续夯实“三驾马车”高效运转的治理格局。

静安区政协副主席陈琦华表示，物业治理是基层普遍面临的难点痛点，必须坚持党建引领，培育协商文化，以柔性方式化解矛盾、凝聚共识。针对下一步相关工作，她提出三方面希望：一要深化党建引领与基层协商融合，系统总结并推广现有经验，将服务群众的“软实力”转化为社区治理的“硬支撑”，构建党组织领导下“三驾马车”同向发力的良性格局。二要建强用好多元协商平台，推动政协协商与基层协商有效协同，鼓励委员深入一线、发挥专长，围绕具体案例和民生实事开展精准协商，提出务实管用的意见建议。三要优化委员参与基层治理的机制，加强履职引导与服务保障，支持委员在社区建设中发挥桥梁纽带和智库作用，为提升基层治理效能持续贡献政协的智慧与力量。

委员观点

深化物业治理创新

■市政协委员 范春燕

上海是我国最早进入老年化阶段的特大城市之一。随着我国人均寿命的不断提高，带来了老龄人口基数的持续增长，高龄、失能、留守、独居等老年人的数量也不断增加，对小区物业管理提出新挑战、新要求。

与此同时，目前住宅小区综合治理中的存量难点问题尚未得到根本解决，系统治理思维、分类管理意识需要进一步增强，治理体系有待进一步构建完善。特别是居民区党组织、居委会对业委会、物业服务企业的指导和监督责任的落实还缺乏有效抓手。一些小区业委会成立后，会议、印章管理、信息发布等制度建设不健全，还有些因业委会成员的不规范运作引发了业委会内部、业委会和业主、物业服务企业和居委会的矛盾，“三驾马车”在小区治理中的关系亟待进一步理顺。

为此建议：

鼓励有条件的物业企业试点“物业+养老”管理模式。探索“政府部门主导、社会力量参与、家庭承担费用、物业企业实施”的养老服务模式，研究出台居家养老服务推进措施。以政府出资购买服务成果、对参与居家养老服务的企业实施补贴等形式，保证物业企业在经营上有一定的盈利。

进一步健全住宅小区综合治理机制。理顺“条块协同、条条联动”的关系，对住宅小区公共区域的各类违法违规行为、安全隐患和不文明现象，加强管执联动，联合惩戒，形成对违法行为的执法震慑。持续推动物业行业提质达标，加强对维修资金、公共收益的监管，推动物业服务企业服务信息公开，使物业服务的标准和具体内容更加透明。

推动住宅小区“三驾马车”形成合力。有效发挥党建引领下居委会主导的社区共建共治共享工作职能，形成社区居委会、社会组织、社会工作者、社区企业、社区基金“五社”联动工作模式，激发广大群众参与社区治理的动力和活力，推动解决基层治理中的难点热点问题。针对当前物业服务企业“小、散、弱”和服务管理意识和能力还相对较低的特征，探索更多为物业公司提质增能的举措，比如推行多小区物业联合招标等方式，提升物业管理集约化水平，吸引头部企业入驻，加速市场优胜劣汰。

加强物业行业服务管理

■市政协委员 陈勇章 王淳 唐巍 李锐

当前，上海的物业服务管理工作虽取得一定成果，但仍面临诸多挑战，特别是在机制建设、协同运行、行业规范等方面仍存在明显短板和瓶颈问题，亟待进一步优化与完善。

顶层设计不够健全，物业行业源头管理缺乏有效抓手。一是相关法律法规不够完善。现行《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》，在居住安全、业委会组建换届等方面的细化不足、可操作性不强。二是物业行业准入门槛较低。整个行业集中度较低，服务标准难以统一，企业水平良莠不齐。三是未能形成行业监管合力。行业部门职能调整，治理资源配置分散，跨部门协调监管联动不足，缺乏统筹协调、系统推动的长效管理机制。

“三驾马车”运行协同性不够，融入基层治理成效不明显。一是党建引领作用发挥不充分。基层党组织对住宅物业管理的政治引领、统筹协调作用发挥不充分，业委会和物业企业党组织不健全。二是业委会规范运作能力不足，业主参与共管共治积极性不够。三是物业企业参与基层治理的职责不明、动力不足。

物业服务管理底子薄弱，行业整体水平呈现不理想。一是老旧小区物业管理基础薄弱。基础设施和居住环境差，普遍存在着房屋主体质量不高、交通停车管理困难、公用部位违规占用等诸多问题。二是物业费价格及收缴率偏低。老旧小区物业费收缴率普遍不超过70%，动迁房、集资房小区尤为突出。

为此建议：

优化顶层设计，强化源头规范，构建物业行业发展新格局。一是加强对行业市场准入机制的研究。积极呼吁国家相关部委在物业企业资质等方面作相应规范，建议市行业主管部门研究制定应聘企业规模、资金实力、人员配备等相应准入门槛。二是出台规范物业管理的政策文件。聚焦加强党的领导、健全社区共建共治协同机制，明确细化行业管理措施。三是建立社区物业管理协调机制。建立物业管理联席会议制度，统筹整合各类资源力量全面下沉，推动“管理进小区、执法进小区、服务进小区”。

汇聚共治合力，推动物业管理与基层治理深度融合。一是推动行业党建全覆盖。全面推动业委会、物业企业成立党的工作组织，统一纳入居民党组织管理；不具备成立条件的，可探索通过委派党建指导员等形式，实现党的工作全覆盖。二是建立业委会规范运行联合指导机制。加强居民区党组织对业委会组建、履职全过程的指导监督，创新小区重大事项征询表决相关机制。三是广泛发动多元主体参与小区综合治理。通过资源整合、优势互补、共驻共建等方式，发动各类社会治理主体和小区业主共同参与建设。

推进城市更新，实践管理创新，破解老旧小区综合治理难题。一是加大老旧小区综合改造力度。市相关部门要加快推动解决建成超过20年的小区基础设施薄弱等问题。区、街镇两级要加大老旧小区改造建设扶持力度。二是探索老旧小区“大物业统管”模式。鼓励各区依托旧房综合改造等实事项目，实现服务区域由墙内到墙外、服务内容由单一到多元、服务队伍由专项到综合的转变。三是实施政府托管小区、无物业小区分类管理。对于现存的政府托底管理小区，逐步推动市场化物业企业进行管理。对暂不具备条件的老旧小区，鼓励通过“组团式以新带旧”模式引入市场化企业。

健全监管机制，促进提质升级，推动物业行业高质量发展。一是健全行业评价监督体系。强化物业管理项目承接查验，鼓励聘请第三方机构对物业收费价格等进行综合评估，组织“两代表一委员”、业委会、业主代表全程参与，促进形成“质价相符”的市场价格调节机制。聚焦物业服务费、专项维修资金、公共收益“三笔钱”，全覆盖推进物业企业年度审计及业委会换届审计，并公布审计结果。鼓励设立公共收益的公共收入账户，支持业主依法依规开展监督。二是加快推进行业数字化转型。持续推进智慧物业平台建设、居住社区物联网建设，开发和推广移动端“电子管家”类App或小程序，健全小区停车收益监管、物业企业信息公开等应用场景。三是提高物业纠纷调解实效。建立物业纠纷投诉受理和处理调解体系，完善诉讼与非诉讼相衔接的物业纠纷多元化解机制。

激发基层治理活力，助力物业治理服务升级

■市政协委员 诸旖

目前，上海市老旧小区基数较大，物业服务质价不符、业委会运作困难、小区设施老化等难点频发，相关投诉屡见不鲜，提升物业服务质量、提高居民满意度，已成为基层治理亟待探索的重要课题。

部分小区物业费过低，“小弱散”物业对于小区事务管理不到位，易陷入“物业费低廉—服务水平低—居民不满意—更加不愿意缴纳物业费—物业费及维修基金收集困难”的“双低”循环。与此同时，“三驾马车”组织建设规范化有待完善，业委会存在“成立难、履职弱”现象，业主对于业委会工作的知情权和监督权落实不到位，居委、业委、物业的常态化沟通平台尚未完备，易发生推诿扯皮现象，居民关心的小区服务设施维修升级难、历史遗留问题多，如车位配比不足、新能源车充电难、电梯老化故障频发但维修资金筹措困难等。

为此建议：

加强法治保障，完善评估机制。“质价相符”第三方评估机制需建立健全，建议相关司法部门增设司法鉴定支持，联合房管部门推动设立“物业服务质量司法鉴定机构”，统一鉴定标准，解决业主诉讼举证难题。清退“小弱散”物业，引入规模大、服务优的物业过程中，建议房管部门制定相应的工作指导，规避服务“真空期”。推动业委会审计“制度化、规范化、常态化”，建议持续推进财政出资、开展业委会年度审计的工作机制，并将审计结果通过线上公开、线下公示、业主大会等形式通报，完善监督体系。

完善组织建设，发挥“三驾马车”合力。规范业委会选聘流程，选优配强自治队伍。建议引入骨干社工或第三方专人服务体系，配齐“业委会执行秘书”。建议联合律师协会开展“一规两约”、《中华人民共和国民法典》物业条款等相关培训，强化履职保障。发挥居民区党组织引领作用，引导业主积极修订完善“一规两约”，使小区公共事务依法依规运行。构建常态化议事协调机制，发挥模范物业、业委会的示范带头作用，力求实现物业标准化和业委会规范化。

夯实服务基础，软硬治理双提升。以“统筹规划+技术赋能+常态运营”的方式提升服务水平。结合老旧小区改造、美丽街区建设等节点，统筹电梯加装、燃气管网改造、停车位增设、监控系统改造等工程，结合物业费提价等契机，完成维修基金的续筹，规范物业对于小区硬件设备的日常运营，延长使用寿命。建议探索电力企业和充电桩运营商“统一规划设计+统一建设改造+统一运营维护公共充电桩”的“统建统营”模式，或采取道路停车场共享充电设施、移动充电车等方式，因地制宜协调老旧小区新能源车充电难问题。助力物业企业升级物联网设备，以“线上接单、实时追踪、闭环反馈”完善需求处置机制，持续推动“物业+养老”落地落细，使居民体会“看得到、做得实”的物业服务，提高满意度。