全国政协委员、长宁区政协副主席、金杜律师事务所高级合伙人张毅，上海市君悦律师事务所高级合伙人张伟华反映，近期参与虹桥街道开展的城市更新及电动自行车安全治理攻坚行动，由部分全国政协委员、市政协委员、区政协委员“三级委员”组成专项调研组，通过对辖区内10栋早期商住楼宇（金桥大厦、太阳广场、锦明大厦、丽晶大厦、新世纪广场、协泰中心、万科广场、明珠大楼、美丽华花园、湘江大厦）开展实地调研和走访相关部门，发现该类早期商住楼宇在物业管理方面存在许多共性问题，其中一些问题在全市层面具有典型性、代表性。具体包括：

一是业委会缺失。实地调研的10栋早期商住楼宇中有2栋缺失业委会。选举业主委员会或者更换业主委员会成员属于业主共同决定事项，应当由三分之二以上的业主参与表决。据了解，当前各区缺失业委会的老旧楼宇多为投资购房，房屋出租率高。该类楼宇在征询业主意见、达到参与率要求上存在难度。

二是缺乏资金支持。该类楼宇大多建于上世纪90年代前后，建成至今超过30年，设备、管道、电梯、外墙屋顶均已达到需要更新修缮的程度，但很多楼宇的维修资金不足，无法承担高额的修缮费用，导致房屋安全隐患严重。2001年上海商品住宅维修资金相关法规出台，但在此之前并无法规强制要求开发商和购房人必须缴纳维修资金。早期商住楼宇没有资金进行更新改造。同时，该类楼宇因产权分布复杂，既有住宅又有商业，许多适用于住宅类的政府扶持措施无法适用于该类楼宇。

三是部分存在居改非情况。该类早期商住楼宇居改非、非改居、变相群租等问题严重，居民楼内开办公司存在消防等诸多安全隐患，引发居民对外来人员占用电梯和公共部位、影响楼道内环境卫生、打扰其他业主正常生活等多种问题的投诉。同时，该类楼宇还存在诸多治理问题和难点问题，楼宇位置往往处于市中心区域，对周边道路、停车、城市面貌等产生许多负面影响。

为此，建议：

一、尽快建立相应的临时管理组织。确保成立业委会的决议及其他使用维修资金等需要业主共同决定事项的决议合法有效，是依法治理及后续楼宇更新改善工作的基本前提。针对该类楼宇业主较难联系、常在外地的情况，建议街道、居委会加强前期调研，通过不动产交易中心摸清业主准确信息，同时由区级或者市级部门探索开发小区业主线上电子投票系统，系统解决全区或全市范围内方便业主参与投票表决的问题。可以参考市场监督管理局公司变更登记系统中自然人身份识别功能，或者“录音录像”双录规范来解决投票业主身份识别问题，以数字化赋能基层治理，纳入智慧政府建设内容。

二、多部门联动，形成解决此类问题的一揽子方案。早期商住楼宇问题在本市具有一定的普遍性，涉及工商、不动产登记、物业管理、居民自治、法律、消防等多部门，建议共同商议解决此类问题的框架性政策。一是多元解决维修资金问题。对于老旧售后房小区建设改造的政策，上海市曾出台过《关于印发<解决本市住宅专项维修资金历史遗留问题的实施方案>的通知》（沪房管物〔2015〕234号）和《关于印发<进一步解决本市住宅专项维修资金历史遗留问题的实施方案>的通知》（沪房物业〔2018〕103号）两个文件，明确了1996年6月10日前已办理房产初始登记手续的商品住宅，缺少或没有维修资金的早期商品房小区筹集维修资金，政府给予40%的财政补助，业主自筹60%的政策。建议将含住宅产权的早期商住两用楼宇纳入上述政策福利范围，利用政策杠杆，以缓解小区自身无力承担高额更新费用的情况。同时，出台相关政策，明确要求该类早期商住楼宇在不动产交易中心办理产权变更时补缴维修资金。二是多管齐下解决安全隐患问题。对该类楼宇管线、设施、电梯等进行一次全面的安全隐患排查评估，对于可能发生安全事故的问题本着“生命至上”“安全第一”的观念，尽快整改，守住安全底线。同时，完善法律法规，对于安全隐患突出的商住楼宇，应从法律上对强制性启动维修机制进行确认保障。

（长宁区政协供稿）